Das Wichtigste kurz zusammengefasst:

• Eigenkapital sollte vorhanden sein
• niedriger Zins und lange Laufzeit
• Förderungen und Sondertilgungen nutzen

Zunächst sollte man sich einen Überblick über die eigenen Finanzen schaffen: Welche Darlehenssumme kann ich mir leisten? Das lässt sich ganz einfach durch eine Aufstellung monatlicher Ausgaben leicht berechnen. In die Aufstellung sollten Miete, Nebenkosten, Versicherungen und weitere Ausgaben aufgelistet sein. Dem gegenüber stellt man das Eigenkapital und was davon übrig bleibt, kann für die anfallende monatliche Tilgung genutzt werden. Dennoch sollte man auch einen ausreichend großen finanziellen Spielraum für Anschaffungen, Urlaube oder Freizeitaktivitäten lassen. Schließlich kann auch etwas Unvorhergesehenes auftreten, wie z. B. der Kauf einer neuen Waschmaschine. Außerdem sollte man sich bereits im Vorfeld einen ungefähren Zeitrahmen setzen, wie lange man für die Rückzahlung brauchen wird.

In jedem Falle sollte das Eigenkapital mindestens 20 % der Gesamtsumme der Baufinanzierung betragen (besser mehr). Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass man nicht nur den Kaufpreis als Darlehenssumme ansetzt, sondern auch eventuelle zusätzliche Kosten. Es müssen noch Rücklagen für eventuelle Reparaturen oder Instandhaltungen drauf gerechnet werden. Das können 10 € bis 50 € im Monat sein, im Jahr wären das dann bei 50 € monatlich schon mal 600 € zusätzlich.

Ist das Eigenkapital unter 20 % oder besteht ausschließlich aus Fremdkapital, ist von einer Baufinanzierung abzuraten. Das treibt den Zinssatz und die Monatsrate nur unnötig in die Höhe.

In die Darlehenssumme sollte auf jeden Fall ein Puffer mit einberechnet werden. Zusätzliche Ausgaben können vor allem dann anfallen, wenn nicht nur gekauft, sondern auch gebaut wird. Sonst muss im Nachhinein der Kredit aufgestockt werden, was wiederum zu höheren Kosten führen kann. Außerdem sollte die Darlehenssumme nicht zu hoch sein, da es sonst an die Bank zurückgezahlt werden muss. Hierbei ist eine Beratung empfehlenswert, um die passende Darlehenshöhe zu ermitteln.

Wichtig ist auch die Höhe der Tilgung. Meist liegt diese bei 1 %, kann aber im Laufe der Zeit ansteigen. Deshalb sollte man auch hier einen Puffer haben. Optimal sind 2 %. Je mehr, desto besser. Bei höherem Einkommen kann man auch eine höhere Tilgung wählen und damit die Laufzeit verkürzen.

Allerdings spielt auch das Lebensalter eine Rolle. Je älter man ist (zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses), desto höher wird die Tilgung. Ein Single im Alter von 25 Jahren kann eine Tilgung von 1 % haben, mit 40 oder 45 Jahren kann es selbst für ein Paar um 2% bis 3 % steigen (also auf 4 oder 5%). Je früher man schuldenfrei sein will, umso höher wird die Tilgung. Bei einer längeren Laufzeit lässt sich natürlich auch besser planen.

Außerdem sollte die Rückzahlung bis spätestens zum Eintritt in den Ruhestand erfolgt sein, da man im Rentenalter wahrscheinlich weniger Geld zur Verfügung haben wird.

Die Dauer der Zinsbindung liegt oftmals zwischen 10 bis 15 Jahren. Das ist abhängig von der Gesamtlaufzeit und vom Zins. Wichtig ist: Je niedriger der Zins, desto länger sollte man sich binden; umso höher der Zins, umso kürzer sollte die Laufzeit sein.

Eine Baufinanzierung sollte aber auch flexibel sein. Gemeint ist hier die Möglichkeit von Sondertilgungen und die Flexibilität der Rate. Diese müssen vorab individuell geklärt sein. Es kann sich um feste Beträge (zum Beispiel jährlich) oder um unregelmäßige Beträge handeln. Sondertilgungen ermöglichen eine schnellere Abzahlung und damit die Verkürzung der Laufzeit. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgungsleistung, die neben der geplanten monatlichen Tilgung erbracht wird. Also hat man mal etwas über, kann man dieses zur schnelleren Abzahlung nutzen. Eine Sondertilgungen kann unregelmäßig geleistet werden, man ist dabei an keinen festen Termin gebunden. Hat man dies nicht in der Vereinbarung drin, kann die Bank eine „Vorfälligkeitsentschädigung“ verlangen. Damit spart man aber kein Geld. Deshalb unbedingt vorab klären!

Auch Raten sollten anpassbar sein, damit im Falle einer Arbeitslosigkeit die Rate gesenkt oder ausgesetzt werden kann, oder wenn man mehr Geld zur Verfügung hat, die Rate erhöht wird.

Außerdem hat man einen Anspruch auf Förderungen. Der wohl bekannteste Förderer ist die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau; staatlich gefördert). Sie unterstützt mit einem Darlehen den Kauf oder die Sanierung einer Immobilie. Vor allem werden energetische Sanierungen sowie altersgerechter Umbau oder erneuerbare Energien gefördert. Es kann aber auch ein Zuschuss zur Tilgung sein.

Eine weitere Förderungsmöglichkeit ist die Wohn-Riester und das neue Baukindergeld.

Durch die Förderungen können sich Einsparmöglichkeiten ergeben und die Baufinanzierung erleichtern.

Am Ende der Vertragslaufzeit bleibt meist noch ein Betrag übrig. Das ist die Restschuld. Man kann sie per Einmalzahlung begleichen, aber auch über eine Anschlussfinanzierung abdecken. Die Restschuld muss dann allerdings neu verhandelt werden. Hierbei sollte man die Zinsentwicklung vor dem Auslaufen der Vertragslaufzeit beobachten, im besten Fall 3 Monate vorher. Dann können die Konditionen für die Restschuld besser vereinbart werden und man schließt keinen unvorteilhaften Vertrag ab. Diese Vereinbarung ist dann die Anschlussfinanzierung, die dann erneut als Kredit aufgenommen wird. Diese sollte in jedem Falle in die Finanzplanung mit einbezogen werden.